溫州部分土地使用權(quán)到期 需花三分之一房價(jià)續(xù)地

　　連日來，溫州部分市民因土地使用年限到期或即將到期，面臨要花費(fèi)數(shù)十萬元高額土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證的遭遇，在社會(huì)各界引發(fā)熱議和關(guān)注。許多市民紛紛致電，咨詢有關(guān)土地使用權(quán)的各種問題。

　　昨天上午，記者來到市國土資源局，土地利用管理處處長張少清接受了記者的采訪。

　　歷史原因造成20年期限

　　去年開始陸續(xù)到期

　　記者(下簡稱記)：近期市區(qū)部分市民發(fā)現(xiàn)持有的土地證面臨土地年限20年到期，經(jīng)初步排查，鹿城區(qū)內(nèi)即有600余宗(套)，這個(gè)問題是怎么產(chǎn)生的？

　　張少清(下簡稱張)：要回答這個(gè)問題，首先要從國家土地政策講起。

　　1990年5月19日，國務(wù)院頒布了55號(hào)令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(下簡稱《條例》)，開始對(duì)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)實(shí)行出讓制度；第八條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為；第十二條規(guī)定：居住用地出讓年限最高為70年。

　　《條例》發(fā)布后，溫州市區(qū)開始實(shí)施國有土地使用權(quán)出讓工作。上世紀(jì)90年代初期，市區(qū)在辦理劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易時(shí)，將劃撥性質(zhì)的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)的國有土地使用權(quán)，并收取土地出讓金。

　　當(dāng)時(shí)，為了順利推進(jìn)國有土地使用權(quán)出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權(quán)到期或即將面臨到期。我們已經(jīng)關(guān)注到這個(gè)問題，今年開始逐漸增多。

　　土地使用權(quán)價(jià)值被低估

　　群眾心理預(yù)期有差距

　　記：國土部門去年關(guān)注到這批20年期限土地證到期的情況后，有沒有通過公告或其他形式告知社會(huì)公眾，盡到必要的宣傳和提醒的義務(wù)？比如說對(duì)于土地證到期，要續(xù)期，目前就要繳納很高額土地出讓金的情況？

　　張：國家每一部與土地有關(guān)的法律法規(guī)出臺(tái)，都會(huì)對(duì)國家土地政策進(jìn)行大量宣傳，國有土地有償有限期使用的原則，我們認(rèn)為是深入人心的，社會(huì)公眾應(yīng)當(dāng)知曉。目前房地產(chǎn)市場透明度不足，很多買房人可能沒有意識(shí)到土地使用權(quán)年期對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的意義，房子本身說白了就是磚塊水泥，房產(chǎn)的價(jià)值很大一部分是來自于土地的價(jià)值。房地產(chǎn)市場信息不對(duì)稱，導(dǎo)致土地使用權(quán)價(jià)值被低估，對(duì)于續(xù)期，群眾的心理預(yù)期還是存在差距的。

　　這次市區(qū)一批上世紀(jì)90年代初期住宅用地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問題，在全國可能也屬先例。我們也沒有什么可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)。這次媒體報(bào)道了此事，我們覺得這是個(gè)好事，增加了市場透明度。

　　出讓年限到期后如何續(xù)期

　　現(xiàn)行法律法規(guī)存在滯后

　　記：有關(guān)土地出讓年限到期后，應(yīng)當(dāng)如何續(xù)期？

　　張：《中華人民共和國物權(quán)法》(下簡稱《物權(quán)法》)第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。但《物權(quán)法》只規(guī)定了“自動(dòng)續(xù)期”，該如何續(xù)期，需不需要交納土地出讓金以及交納標(biāo)準(zhǔn)都沒有明確。到目前，國家也尚未出臺(tái)關(guān)于出讓土地續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，更沒有對(duì)出讓土地使用權(quán)續(xù)期出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。立法的滯后，使得基層國土部門在實(shí)際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)，給群眾帶來不便。

　　在國家沒有具體實(shí)施細(xì)則的情況下，目前我們基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地價(jià)格，根據(jù)單位地價(jià)或折算出樓面地價(jià)，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。

　　正起草地方普惠政策建議

　　想要續(xù)期隨時(shí)歡迎

　　記：面臨20年期限到期或即將到期的市民，很多都是工薪階層，甚至收入偏低群體，要一次性繳納高額土地出讓金，對(duì)他們是很重的負(fù)擔(dān)，況且他們都是從房開或者他人手里買過來的房子，對(duì)于這些群體，國土部門有沒有考慮減免等優(yōu)惠政策？

　　張：溫州在實(shí)行國有土地有償使用初期，在辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù)時(shí)，在一定范圍存在土地使用人為了少繳出讓金而選擇以較短受讓年限取得出讓土地使用權(quán)的現(xiàn)象。現(xiàn)在讓受讓人承擔(dān)，確實(shí)有點(diǎn)不公平。我們也在研究這個(gè)問題，并采取了三個(gè)做法，一是積極向上面反映，這個(gè)制度需要頂層設(shè)計(jì)，我們突破不了。到目前為止還沒有收到很明確的答復(fù)；二是我們也在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決意見方案，目前已著手起草政策建議的初稿，近期會(huì)組織相關(guān)人員進(jìn)行討論后提交給上級(jí)，妥善化解這類問題。但這個(gè)普惠性政策，也要在法律框架范圍內(nèi)制定；三是對(duì)于現(xiàn)在想要續(xù)期的市民，我們隨時(shí)歡迎，并給予優(yōu)先辦理。

　　好比新車與二手車的區(qū)別

　　土地使用期限決定物權(quán)價(jià)值

　　記：之前業(yè)主了解到，續(xù)期要繳納的土地出讓金動(dòng)輒就是幾十萬，而他們房產(chǎn)交易價(jià)也才不超過100萬，也就是說，如果要續(xù)期，繳納的土地出讓金要占到房產(chǎn)交易價(jià)1/3到一半左右，為什么要這么貴？

　　張：國有建設(shè)用地使用權(quán)有償有限期使用，是我國國有建設(shè)用地管理的基本制度。一般講，不同用途、區(qū)位、土地利用條件，以及不同使用年限的土地，其土地使用權(quán)價(jià)值是不同的。土地使用權(quán)評(píng)估也不是我們做的，是由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)做出來的。

　　媒體報(bào)道中的王女士，之前也找我咨詢過，我對(duì)她的遭遇深表同情。當(dāng)時(shí)我給她打了個(gè)可能不太貼切的比方，土地使用權(quán)70年的房子，好比4S店里的新車，而只剩兩三年使用權(quán)的房子，好比開了10多年的二手車，這兩者的價(jià)值哪個(gè)高哪個(gè)低，大家一看就知道。所以王女士當(dāng)初買房的時(shí)候，就好比她用高價(jià)買了輛快報(bào)廢的二手車。

　　在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，出讓年限不同，土地使用人需要繳納的出讓金也是不同的。所以在相關(guān)政策明確前，建議市民在住房的買賣過程中提前關(guān)注土地使用權(quán)年期的問題，不要讓自己買虧了。