漳州：探索城市更新“龍江樣板”

　　為同類型城市的更新改造

　　提供了一個可借鑒、可復制的鮮活樣板

　　傍晚的九龍江畔，晚風輕拂。福建省漳州高新區龍江歲月園區的星光大道上，美食市集正熱鬧開張，各色攤位小推車沿路排開。水仙花、文創產品等“漳州好物”吸引市民游客駐足挑選，地道的麻糍、四果湯等小吃香氣四溢，洋溢著濃厚的市井煙火氣。

　　家住附近的張秦漫步在江邊，他記得幾年前這里還是一片雜亂無章的河灘地，雜草叢生，垃圾堆積，生活污水、雨水直排入江。“夏天連窗都不敢開，臭味能飄進屋里。”他說。如今站在同一位置，眼前已是清水綠岸、鷺鳥翩躚。

　　龍江歲月位于漳州高新區內，九龍江西溪南岸，是在濱水河灘陸地空間綜合生態、水利、安全、農業、住建、自然資源、科技、文化、經濟、運動、旅游、休閑等多領域、多業態為一體的更新改造項目。

更新后的龍江歲月園區。圖/受訪者提供

　　這片區域曾因行洪安全等規則限制“不能建”，又因環境污染與民生需求“必須治”，一度成為漳州城市發展中的難題。然而，短短幾年間，漳州高新區通過一場系統性的城市更新實踐，以5000萬元財政投入啟動，最終撬動總投資27億元投資，形成了近20億元的國有有形優質資產，未來每年可產生約1.8億元的經濟效益，不僅解了發展難題，還實現了良性循環，取得了治理、經濟、社會多重效益。

　　住房城鄉建設部原總經濟師、全國工程勘探設計大師楊保軍曾多次到龍江歲月考察，在接受《中國新聞周刊》采訪時他表示，龍江歲月是一次在政治站位、發展理念和治理能力上的系統性破題。它證明，在堅守安全底線和生態紅線的前提下，通過科學論證、協同機制與擔當精神，可以在現有法規框架與行政壁壘中，找到破解復雜困局、激活存量空間的新路徑。這也為全國同類型城市的更新改造，提供了一個可借鑒、可復制的鮮活樣板。

　　從“生態傷疤”到田園都市新地標

　　九龍江是一條流淌著千年文脈與人間煙火的水系。它不僅孕育了沿岸沃野，更見證了閩南文化的生息與綿延。自唐開漳以來，江水悠悠，承載過陳元光將軍屯墾安民的舟楫，映照過朱熹講學傳道的衣冠，也聽過月港興盛時番舶云集的潮音。江水不語，卻沉淀下海洋文明的開放與農耕文明的淳厚，交織成漳州人敢拼敢闖的集體性格，漳州人對九龍江有著特別的感情。

　　漳州高新區黨工委書記陳建進在接受《中國新聞周刊》采訪時指出，這個項目以“龍江歲月”為名，蘊含了漳州“田園都市、文化名城”的核心精神，旨在打造歷史與現代交融、生態與人文共生的城市濱水空間。

龍江歲月花海。圖/受訪者提供

　　漫步于龍江歲月，一步一景。江水緩緩流淌，倒映著藍天白云與對岸錯落的高樓。不遠處的稻田花海，隨著四季有序輪轉：上半年是金黃的油菜花田，下半年轉為金燦燦的稻海；水稻收割后，土地又將種上多樣的應季蔬菜和花田，確保四季有景可賞，成為田園都市新地標。

　　經過一片名為“翠影池”的池塘時，龍江歲月管理運營方漳州高新區圓新集團總經理助理方宇對《中國新聞周刊》表示，項目啟動前來踏勘時，這里氣味刺鼻，池底淤積著厚厚的淤泥和各類垃圾。如今經過系統治理，池水清澈見底，已成為村民和游客休憩游玩的親水空間。沿途的湖心島上，每到傍晚便有成群白鷺歸來，在樹梢棲息繁衍，宛如點點白帆。水清鷺來，正是九龍江水環境改善的最直觀寫照。

　　方宇回憶，2020年初項目啟動之前，這片江灘地卻是另一番景象。當時這里環境臟亂、隱患突出：違章建筑叢生，不少房屋年久失修，漸漸成了“生態傷疤”；大量林地、田地被違規改變用途；區域基礎設施薄弱，公共服務幾近空白，與對岸的城市形象形成巨大反差；雖緊鄰江邊，濱水公共空間可達性卻很差，“臨江不見江”。

　　楊保軍提到，長期的水流沖刷與沿岸無序的人類活動，不僅威脅岸線安全，導致河道污染嚴重，既影響漳州本地，也危及下游廈門的水源安全。他說，治理九龍江、守護一江清水，成為當地一項緊迫的政治任務和民生工程。

　　面對九龍江畔這片承載著漳州人情懷卻又問題叢生的區域，項目在啟動之初便面臨多重挑戰。楊保軍指出，該區域屬于河道行洪區，受多項法律法規約束，土地開發利用限制嚴格，原則上不宜進行建設。但是，若不從根本上轉變沿岸村民原有粗放、可能產生污染的生產生活方式，江岸環境頑疾便難以根治；而過去“征地拆遷、異地安置”的舊模式，在當下也已難以為繼。

更新后的居民生活區。圖/受訪者提供

　　“人民城市人民建，人民城市為人民”。“人民城市”理念堅持以人民為中心，聚焦人民群眾的需求，合理安排生產、生活、生態空間，走內涵式、集約型、綠色化的高質量發展路子。

　　陳建進曾在住建系統工作過多年，長期與城市建設規劃打交道，他提到，“人民城市”理念為龍江歲月的城市更新指明了根本方向，提供了根本遵循。

　　他提到，當前許多城市更新項目面臨一個普遍困境：許多現行規定是基于多年前的技術條件、認知水平和安全理念制定的，為追求概念上的絕對安全，設定了“一刀切”的限制規定。但如今，我國的工程技術、監測預警和應急管理能力以及已規劃建設的其它工程措施早已不可同日而語。

　　陳建進認為，若仍機械套用過去的安全標準與規則限制，不結合現狀進行科學評估與改造更新，既不經濟，也不符合“人民城市”讓空間活起來、用起來的初衷。“龍江歲月位于城市上游濱江段，是漳州從‘濱江’向‘濱海’跨越的起步區與關鍵節點，如果不進行城市更新，何以支撐起漳州未來發展雄心？”他說。

　　通過幾年的更新改造，龍江歲月消除了安全隱患，提升了生態環境，激活了冷靜資源，改善了濱江風貌，植入多種功能業態，還讓被擅自改變用途的農用地、林地、水面等回歸其合法屬性與生態功能，并解決了濱水空間“臨江不見江”的困境，實現了“還江于民、還岸于民、還景于民”的美好愿景，滿足了人民群眾“望江、親水、觸綠”的新需求。

　　新模式繪就新藍圖

　　對于漳州高新區而言，如何在多重約束條件下推動如此大規模城市更新，并無現成經驗可循，必須走出一條符合本地實際的高質量發展新路。

　　2020年初，龍江歲月城市更新改造項目“破題”啟動。“在安全方面，我們論證了在現代工程技術、智慧監測預警和應急管理體系和已實施的其它工程措施的支撐下，項目足以應對以往被視為‘紅線’的防洪等安全挑戰；在實施路徑上，明確了生態修復與活化利用的具體方案；在成效層面，確保了項目的經濟可持續性與社會綜合效益。”陳建進說。

　　據了解，為推動項目落地，破解既有制度障礙與各部門間的行政壁壘，漳州高新區探索審批模式，綜合法定審批要素，整合多部門聯動審批，變傳統的“串聯審批”為“并聯審批”，探索一體化審批，將自然資源、住建、水利、生態環境、農業農村、林業等所有關聯部門的技術標準和審批要件全部整合其中，通過召開聯合審批會，召集相關部門協同審議、同步推進，大幅提升了審批效率。

龍江歲月園區的游樂設施。圖/受訪者提供

　　資金是所有城市更新項目面臨的普遍難題，對于龍江歲月這樣規模龐大、投資額高的項目而言，資金瓶頸更是決定項目成敗的關鍵。陳建進介紹，漳州高新區堅持“建成一部分、開放一部分、運營一部分”策略。一邊改造，一邊對已改造成熟、可投入使用的區域適當引進適宜消費業態，讓項目盡早產生收益和現金流，從而反哺后續的持續建設與優化，更是彰顯項目活力和成長性。隨著業態的不斷豐富和人氣聚集，經濟效益初步顯現，原先對項目持觀望甚至懷疑態度的社會資本和金融機構，開始積極響應項目融資需求。

　　“起初他們認為在這里投資會‘有去無回’，但在看到經營業態逐步導入、整體氛圍不斷形成，看到實際客流和收益后，才感受到這個項目從策劃、設計、建設到運營，確實朝著我們最初描述的方向發展。”陳建進說。

　　此外，漳州高新區還創新實行土地征收新模式，采用農村集體土地經營權流轉至國有企業名下的方式，實行“一次流轉、分期付款”，分十年支付，第一年僅需支付原有征收模式總額的25.6%，同時確保村民十年內獲得年化約8.7%的財產性收益。通過科學調配資金，既減輕區級財政壓力，又增加群眾收益。

　　楊保軍認為，龍江歲月之所以能成功，核心在于構建了“可持續的自我循環能力”。

　　相關數據顯示，該項目形成的權屬清晰、使用率高的優質資產，通過租金、經營分成等多種途徑產生持續收益。這筆收益足以覆蓋項目的日常運維、管理成本乃至金融機構的融資本息，實現了項目整體資金平衡與長期良性循環，擺脫了以往許多公共項目對財政補貼的持續依賴。

　　“我們的核心目標，是通過成功打造一個有影響力、有溫度的城市IP，有力支撐漳州‘田園都市、文化名城’的城市定位，履行好我們作為屬地應有的擔當和責任。”陳建進說。

　　國家發展改革委宏觀經濟研究院國土開發與地區經濟研究所副研究員金田林對《中國新聞周刊》表示，龍江歲月項目已成為漳州優化城市功能布局、增強區域吸引力的重要戰略支點，它強化了漳州在廈漳泉都市圈價值鏈中的地位，為承接高附加值功能、促進本地產業升級創造了條件，是實現城市能級躍升、構建可持續區域競爭優勢的關鍵實踐。

　　在存量中創造無限增量

　　住在漳州古城區的陳利沒想到，龍江歲月會涌現出這么多富有特色的街區和市集。他曾在龍江歲月鷺洲路龍江雅市的古玩市集里，淘到一本合心意的舊書。“以前基本只能去網上碰運氣，真沒想到現在能現場挑選。”他說道。

　　圓新集團資產運營部經理陳智告訴《中國新聞周刊》，鷺洲路龍江雅市已常態化舉辦各類主題市集，未來還將按照“文創”“字畫”“中醫藥”等主題系列化輪動，持續為街區注入新鮮感與吸引力。

　　不僅市集熱鬧，各類文化業態也在此生根。2025年，王琦閩臺書院落地龍江歲月，書院辦公室主任高賜勇告訴《中國新聞周刊》，他們依托龍江歲月，定期開展中醫藥知識培訓和健康診療服務，吸引了周邊眾多居民，在園區內逐漸形成了濃厚的中醫文化氛圍。

　　據了解，園區依據更新改造進度及各節點功能特色，分批有序推進園區業態招商，確保園區可持續運營管理。目前，已導入商務辦公、中醫診療、餐飲美食、兒童游樂、溫泉康養、房車營地、精品民宿等經營業態。常態化舉辦龍舟賽、馬拉松、網球賽、音樂會、研學、科技展等各類賽事活動。

　　在取得初步運營成效和客流基礎后，項目著眼長遠，打造AI創客基地、高質量戶外運動目的地、省級戶外研學基地和中心城區多維一體游樂營地。如今的龍江歲月，已不再是一個靜態的觀光景點，而是一個持續生長、充滿活力的城市生活創新空間，成為漳州共享美好生活的“城市客廳”與“文化舞臺”。

市民游客在園區游覽。圖/受訪者提供

　　新場景新業態自然帶動了新消費。數據顯示，2025年龍江歲月全年累計人流量約1200萬人次，現階段園區平日人流量穩定在1.7萬人次以上，節假日可達3萬—5萬人次，且人流量在不斷增長。

　　中國旅游研究院研究員黃璜對《中國新聞周刊》表示，龍江歲月成功跳脫了傳統濱水開發或景觀工程的局限，構建了一套“文化為魂、生態為基、民生為本、產業為翼”的復合型更新范式。黃璜認為，龍江歲月未來應繼續拓展區域協同的聯動效應，將項目從點狀的成功經驗，升維為串聯整個九龍江流域文旅資源的“發展廊道”規劃，通過持續迭代升級，有望從一個成功的城市更新項目，躍升為展示中國式現代化城市建設與文旅融合成果的典型窗口。

　　區域價值的提升，也產生了強大的“磁吸效應”，直接帶動了周邊區域的價值躍升。龍江歲月的生態環境，吸引了漳龍集團、九龍江集團等一批優質企業及機構相繼落戶，新的CBD高端商務板塊正在其周邊加速形成，生動詮釋了“生態改善—環境增值—產業集聚—區域升值”的良性循環發展邏輯。

　　楊保軍表示，龍江歲月項目表明，成功的城市更新必須具備系統視野，堅持多維目標統籌，不能以單一目標簡單替代整體協調發展。陳建進提到，漳州高新區所有的更新改造原則，均堅持“政府主導、企業運營、社會參與”的原則，把握“適時導入業態”的節奏，確保項目不是“曇花一現”的形象工程，而是一個能夠自我造血、可持續發展的有機生命體。

　　北京大學政府管理學院教授馬亮對《中國新聞周刊》表示，龍江歲月通過創造性的政策設計與執行，展現出較強的頂層設計與統籌能力，實現了多方共贏并創造了生態、安全、經濟、社會、文化等多種價值，是在“人民城市”理論基礎上發展起來的治理創新實踐。

　　楊保軍指出，任何創新突破的背后都需要極大的勇氣與擔當。當前城市發展正從增量建設轉向存量更新，許多難題無法沿用舊思路解決。面對合規挑戰與多方壓力，龍江歲月項目團隊沒有選擇退縮，而是在不突破安全底線和生態紅線的前提下，以改革勇氣和創新思維，在存量中創增量，在約束中尋突破，帶動了百業興旺。這一過程本身，正是對“人民城市”重要理念和高質量發展要求的具體踐行與生動詮釋。

　　發于2026.3.9總第1226期《中國新聞周刊》雜志

　　作者：陳淑蓮