用地有限政策寬松 廈門開春樓市行情看漲

　　節(jié)后樓市分外熱鬧。2月17日，省政府出臺“閩八條”新政，從加大支持消費力度、支持農民工進城購房、打通庫存轉換通道等八個方面促進樓市庫存消化。緊接著，2月19日，三部委聯(lián)合發(fā)布契稅與營業(yè)稅調整新規(guī)，自2月22日起，個人購買住房可享受的契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策范圍進一步擴大。一系列樓市政策接踵而至，廈門新春樓市走向再次成為各方關注的焦點。近日，記者特地采訪多位業(yè)內人士，一起聽聽他們的觀點。

　　廈門住宅庫存量小

　　“閩八條”如何落地？

　　2月17日出臺的《福建省人民政府關于化解房地產庫存的若干意見》涵蓋了八條優(yōu)惠政策，被不少業(yè)內人士稱為繼2014年“閩八條”之后福建房地產救市政策的新“閩八條”。這份意見提出了降低商業(yè)貸款首付比例、土地規(guī)劃變更、團購優(yōu)惠、購房補貼等大力度措施，傳遞出明顯的利好信號。

　　與“閩八條”新政一樣備受市民關注的還有2月19日出臺的關于房地產交易環(huán)節(jié)中契稅和營業(yè)稅的調整。新規(guī)指出，對個人購買家庭唯一住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　如此密集推出的樓市利好讓整個房產界沸騰，一時間各種預測聲音不斷。記者走訪市場了解到，“閩八條”新政在廈門操作性有限的說法較為普遍。廈門均和評估董事長王崎認為，廈門可能不會對這些政策照搬執(zhí)行。他表示，目前廈門商品住宅去化速度在一年以內，類似“團購”、契稅補貼、購買商品房當保障房等政策或難以實現(xiàn)。不過，也有業(yè)內人士透露，根據(jù)以往經驗，并不能完全排除出臺一些符合廈門實際情況的去庫存化舉措。因此，“閩八條”新政的落地執(zhí)行仍令人期待。

　　政策面持續(xù)寬松

　　業(yè)內看漲樓市行情

　　值得注意的是，個人購買二套住房按2%征收契稅的優(yōu)惠政策已于前日在廈門正式執(zhí)行。某樓盤的置業(yè)顧問告訴記者，由于購房者在購買新房時主要考慮樓盤價格、區(qū)域配套等方面，對于契稅等稅費考慮并不多，所以契稅新政對新房銷售影響相對不大。不過，也有定位中高端樓盤的置業(yè)顧問表示，項目在售的都是大戶型豪宅產品，新政能為客戶節(jié)省幾萬元的契稅支出，對提升購房者置業(yè)意愿還是有所裨益。

　　此外，諸多樓市新政的密集出臺對廈門房價會帶來什么影響呢？廈門均和評估董事長王崎認為，由于廈門商住用地供應有限，在目前廈門購房需求旺盛的情況下，今年廈門房價依舊看漲。某業(yè)內人士也分析道，就樓市庫存而言，廈門一直保持在1年以內的正常去化周期。加上一系列利好新政的推出，或將進一步推高2016年廈門房價水平。

　　業(yè)內聲音

　　“閩八條”新政延續(xù)了寬松基調，首先響應央行降低購房首付的政策調整，明確提出首套商貸首付最低20%、二套房首付最低30%的舉措。但考慮到目前廈門樓市去剛需化成為新常態(tài)，高單價高總價高門檻才是購房者面臨的核心問題，首付比例的下調無法顯著激活購房需求。只是對于具備購買實力的改善型購房者來說，撬動房產的資金杠桿降低了。

　　另外，圍繞“去庫存”這一主題，新政提出了多個指導性意見，包括各個地方政府收購庫存商品房作為公租房，房地產企業(yè)將庫存商品房轉化為企業(yè)總部、眾創(chuàng)空間等其他產品結構，允許符合標準的未開發(fā)非住宅用地變更土地用途等，都是切實可行的實施方案。對于廈門樓市而言，住宅產品庫存結構較為健康，存量將近320萬平方米，去化周期為11個月，是市場良性運行的合理區(qū)間，因此受新政影響不大。相較之下，廈門的商辦類項目面臨較大的庫存壓力。在產品用途轉化或土地性質變更上操作空間較大，將更多地得益于新政利好。

　　同時，庫存動態(tài)月報和風險防控制度建立以及各地庫存情況定期上報并排名，使市場進一步透明化和風險把控都將有據(jù)可依。

　　商辦類項目更多得益于新政

　　這次“閩八條”新政涉及很多方面內容，傳遞了政策面持續(xù)寬松的積極信號，主要目的是通過各類措施達到有效去化存量的目的。不過，由于目前廈門商品住宅的庫存壓力較小，新政對于漳州、龍巖等存量壓力較大的三四線城市而言影響會更大。

　　在優(yōu)化開發(fā)用地供應中，“閩八條”新政提出2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構成閑置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業(yè)辦公用地，可轉型為商品住宅用地。這條指導性意見可謂是新政的一大亮點。近年來，由于廈門島外出讓的商辦用地較多，商業(yè)、SOHO類產品呈現(xiàn)一定的去化壓力。如果此條措施能落地廈門，既可以緩解住宅土地供應緊張的壓力，又能減輕商業(yè)辦公的庫存壓力，可謂一舉兩得。

　　不過，由于廈門新政細則還未具體出臺，“閩八條”的最終落地執(zhí)行成效還有待時間檢驗。從近期樓市表現(xiàn)看，2月份適逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，大多數(shù)項目仍處于蓄客期，成交數(shù)據(jù)稍顯平淡。加上去年第四季度開發(fā)商集中推盤及購房入戶政策的刺激造成部分消費力的提前透支，上半年廈門樓市需要一段緩沖期，預計下半年會出現(xiàn)不錯的行情。

　　新政對三四線城市影響更大

　　克而瑞廈門機構分析師

　　歐磊

　　廈門唐氏地產常務副總經理

　　陳耿杰